Ventajas del seguro individual en condominios
Entre las ventajas para el titular de asegurar su propiedad privada individualmente y no bajo la póliza de seguro comunal Full Value están: poder manejar directamente las reclamaciones de la propiedad privada de su apartamento; tener poder decisional exclusivo sobre la oferta y la aceptación de pago de indemnización sobre su propiedad privada, sin depender de los vecinos ni de la Junta de Directores o asambleas; recibir el cheque de pago a su nombre sin depender de planes complejos de distribución, y en algunos casos el adelanto del pago para sus reparaciones; adaptar la póliza, límites y cubiertas según sus necesidades reales. En muchos casos el seguro sobre su propiedad privada incluye automáticamente una cubierta para derrama de $1,000 en caso de daños por huracán.
Sin embargo, uno de los factores más importantes al evaluar el aspecto económico de asegurar su propiedad privada independientemente versus asegurar su propiedad mancomunada con la propiedad comunal, como lo sería una póliza Full Value, es analizar el efecto del deducible que le aplica a la pérdida. Veamos.
El 2% de deducible de la póliza de seguro
Todos los titulares son responsables del 2% que no cubre el seguro, ya que todos son dueños proindivisos de la propiedad común asegurada, según la proporción que establece la escritura matriz. Por tanto, aún en el caso donde la propiedad de un titular no tuviese daños, este tiene una responsabilidad porcentual para el pago del deducible. En otras palabras: póliza común conlleva un deducible común.
Mientras mayores sean los valores que se aseguran dentro de la póliza común del condominio, más alto será el deducible que todos los titulares son responsables de cubrir. El deducible no se puede distribuir entre los afectados únicamente, ya que el 2% del deducible es un valor atado a la póliza suscrita, y no a los daños reclamados.
El deducible de la póliza Bare Walls siempre va a ser menor que el deducible de la póliza Full Value para los elementos comunes. Mientras más alto el deducible menos va a poder cobrar el asegurado. A quien más le conviene un deducible mayor para una póliza es a la compañía que les asegure.
Todas las pólizas de seguros tienen un deducible, típicamente el 2%. Esto significa que si ocurre un evento de desastre y hay pérdidas, los primeros daños hasta llegar al 2% de la prima total se deducen y no lo recobra el condominio ni el titular.
En los casos en que la pérdida es desproporcionadamente mayor para un titular que para los demás titulares, o inclusive para las áreas comunales, ese titular se afecta directamente si el condominio está asegurado con una póliza Full Value, porque el deducible es mucho mayor de lo que hubiese sido con su póliza privada y con toda probabilidad no va a poder cobrar sus daños.
Ejemplo del impacto del deducible
Cuando se trata de deducibles, el beneficio de una póliza individual, HO-06, versus asegurar su propiedad privada en una póliza Full Value es dramático a favor del titular. Asumamos que el condominio tiene un valor de reemplazo, incluyendo los elementos privados, de $10,000,000 por lo cual el deducible sería de $200,000 (=$100,000,000 * 2%). Asumamos además que el valor de la propiedad privada que el titular quiere asegurar es de $40,000, con lo cual el deducible de su póliza individual HO-06 para su propiedad privada sería de $800 (=$40,000 * 2%).
Compare lo que pasaría en un evento que le produce daños a su propiedad de $25,000. Con su póliza individual HO-06, reduciéndole el deducible de $800, sería elegible a recibir un pago por daños de $24,200. Sin embargo, con la póliza Full Value, donde le aplicaría el deducible de $200,000 de todo el condominio, su reclamación de $25,000 no puede ser pagada.
No hay duda que el titular tiene más probabilidad de cobrar una reclamación en la póliza individual, HO-06 o “personal package”, que en una póliza donde su propiedad esté asegurada con otros o las áreas comunales del condominio.