Lo que los titulares deben saber sobre seguros en la nueva Ley de Condominios
La nueva Ley de Condominios de Puerto Rico puede generar algunas dudas para los titulares.
Por ser una medida que afecta a tantos, no es sorpresa que la nueva ley haya generado controversia. Por eso, intentaremos contestar en detalle las preguntas más frecuentes para que los titulares estén informados, particularmente, sobre el tema de los seguros.
SEGUROS
La controversia en cuanto a los seguros de condominios no estriba de los conceptos de pólizas llamados Bare Walls y Full Value, sino en el derecho del titular sobre su propiedad privada.
La controversia real estriba en (1) si el Consejos de Titulares tienen la autoridad para imponerle al titular que adquiera una póliza de seguro para su propiedad privada y (2) si imponerle al titular una cubierta de su propiedad privada bajo la póliza maestra de los elementos comunales del condominio constituye lo mismo que imponerle al titular que adquiera una póliza de seguro para su propiedad privada.
La controversia comenzó en el año 2006, cuando la Oficina del Comisionado de Seguros (OCS) emitió una carta normativa adoptando la postura en la que “las determinaciones de quienes representan la mayoría de los titulares tendrán que ser asegurados por el Consejo de Titulares”, permitiendo aumentar el valor de reemplazo de la propiedad inmueble.
La carta normativa del 2006 no contempló su efecto más allá del mundo de seguros.
En esencial, la OCS permitió que una mayoría de los titulares tenga el derecho soberano de decidir lo que otro titular, aún estando en desacuerdo, esté obligado a asegurar con respecto a su propiedad privada.
Es indicado recalcar que la ley de condominios vigente en ese momento recalcaba lo opuesto.
Es decir, que el derecho de una mayoría de asegurar las áreas comunes del inmueble tendría que ser ejercido “sin perjuicio del derecho que asiste a cada uno para asegurar por su cuenta y beneficio propio su apartamiento” .
En otras palabras, el seguro comunal elegido por la mayoría no podía causarle daño, o perjuicio, al titular con relación al seguro individual que éste elegía.
Ejemplos de posible perjuicio causado a un titular por incluir elementos de la propiedad privada en el seguro comunal, como comprende una póliza Full Value, serían:
si la reclamación de una póliza individual sobre la propiedad privada es secundaria a la reclamación comunal causando dilación al pago de la reclamación, o
si el deducible que se le adjudique a la reclamación del titular es a base de la póliza total comunal y no a base del valor de la propiedad privada del titular, o
si pierde el control el titular sobre el proceso de reclamación de su propiedad privada, o
si la aprobación del pago de indemnización depende de un tercero como una junta de directores o consejo de titulares, o
si el pago de su reclamación no sale a nombre del titular, o
si hubiese riesgo de penalidades por cualquier error de terceros en la determinación de los valores de la propiedad privada, o
si le trunca la posibilidad a un titular de beneficiarse de la garantía gubernamental ofrecida a un titular en caso de que una compañía aseguradora se declare en estado de insolvencia
Así las cosas y 14 años después la OCS corrigió la postura emitida previamente y determina que la autoridad de una mayoría en un condominio “no se extiende para determinar, imponer y/o cubrir bajo la póliza maestra del condominio, los elementos construidos o instalados originalmente que son de propiedad privada e individual de cada titular”.
Igualmente, aclara la carta normativa del 2020 que todo titular tiene la potestad, no así la obligación, de asegurar su propiedad privada por su cuenta a beneficio propio y con el asegurador de su preferencia.
Es la primera vez que la OCS reconoce que los derechos del titular de condominios provienen de una ley especializada que rige todo condominio sometido bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, la ley de condominios vigente, y conforma las directrices de su oficina a la Ley de Condominios del 2003.
No hay duda de que una ley especial tiene aplicación preferencial sobre cualquier carta normativa de cualquier agencia gubernamental.
A menos de dos meses de emitida la carta normativa del 2020 de la OCS, se deroga la Ley de Condominios del 2003 y se aprueba la Ley Núm. 129-2020, mejor conocida como la Ley de Condominios de Puerto Rico.
Analizamos el artículo 62 de la Ley de Condominios de Puerto Rico en dos partes: (1) la letra de la ley y la intención legislativa, que excluye todo tipo de póliza comunal que no sea la Bare Walls, y (2) una nueva oración adoptada que abre la posibilidad a que en efecto, bajo una condición específica, se obligue al Consejo de Titulares adquirir una póliza tipo Full Value.
Para nuestro propósito, la definición de una póliza Bare Walls para un condominio comprende exclusivamente los elementos comunes limitados y comunales como la piscina, paredes, muros, ventanas que sean parte de la fachada, así como la infraestructura de plomería, sanitaria, electricidad y pluvial que discurra por elementos comunes, dejando la responsabilidad de cada titular gestionar una póliza de seguro para asegurar sus elementos de propiedad privada, incluyendo los gabinetes de cocina, baños, pisos y puertas.
Una póliza Full Value sería todo lo que incluya la Bare Walls, más los elementos privativos adheridos al apartamento de cada titular como los gabinetes de cocina, baños, pisos y puertas.
LETRA DE LA LEY E INTENCIÓN LEGISLATIVA
La Ley de Condominio de Puerto Rico en su artículo 62 establece que el Consejo de Titulares, con el voto de la mayoría, podrá “asegurar contra riesgos el inmueble para cubrir las áreas comunes generales, procomunales y limitadas”.
El artículo 62 también indica que el Consejo de Titulares podrá asegurar “otros riesgos no relacionados a la propiedad privada de los titulares, para beneficio común de los titulares”.
Esto comprendería seguros como responsabilidad pública general de las áreas comunales, seguros de directores y oficiales ante errores y omisiones, y deshonestidad en el manejo de fondos comunales.
Ha surgido la interrogante sobre si se puede imponer un seguro de responsabilidad personal a cada titular si es el para beneficio común de los titulares.
Aún cuando sería lógico pensar que pudiese ser de gran beneficio para ciertas comunidades requerir responsabilidad personal, la intención legislativa deja claro que el legislador no quiso que el Consejo de Titulares le impusiera ningún seguro personal al titular.
Específicamente, la oración siguiente fue eliminada del entrillado aprobado por el Senado de Puerto Rico antes de ir al Comité de Conferencia:
El Consejo de Titulares, mediante acuerdo de la mayoría, podrá requerir una póliza de responsabilidad pública de cada titular de apartamento con una cubierta mínima para cubrir daños que puedan ocasionar a los apartamentos de otros titulares.
Por consiguiente, no sería razonable interpretar que obligar a un titular a asegurar su propiedad privada por medio del seguro comunal fuese para beneficio común de los titulares.
Igual que un vecino de urbanización terrera no le puede exigir a su vecino “descuidado” que compre un seguro de propiedad, que reclame a su póliza, que reciba el pago y lo use para embellecer su casa, un titular o una colectividad de titulares no tiene inherencia sobre el seguro de propiedad privada, el cuido o decoración de la propiedad de otro titular.
Más aún, la Ley de Condominios de Puerto Rico dispone que “los titulares podrán asegurar por su cuenta y para beneficio propio su apartamento respectivo”.
El titular tiene la posibilidad de adquirir un seguro individual, y no así la obligación, de acuerdo a lo que le sea más beneficioso.
Resulta puntual señalar que aún cuando el titular esté pagando prima por asegurar sus bienes privados, con una póliza del condominio tipo Full Value, el titular no tiene el control sobre la reclamación, la oferta de pago o la aceptación del pago de indemnización sobre su propiedad privada.
Está claro en la ley y en la intención legislativa que la póliza Full Value, por comprender un elemento de seguro sobre la propiedad privada, no puede aprobarse por ningún tipo de mayoría.
Lo que permanece ambiguo es si la soberanía de un Consejo de Titulares pudiese, por unanimidad de los titulares, aprobar algo que la ley no avala.
NORMATIVA NUEVA – FULL VALUE
La nueva Ley de Condominios de Puerto Rico añadió una oración al artículo 62 que merece ser estudiada en su totalidad, y citamos:
“Cuando se requiera por reglamentación federal y/o estatal, el Consejo de Titulares deberá adquirir pólizas para asegurar las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de éste, incluyendo los elementos privativos originales, adheridos a la estructura”.
Al momento no hemos logrado identificar cuál, si alguna, reglamentación federal o estatal requiere al Consejo de Titulares asegurar a su nombre los elementos privativos originales adheridos a la estructura.
Más aún, no hemos encontrado que las pólizas comunales estándar incluyan el término de elementos privativos originales.
Por lo cual, no podemos identificar en qué escenario es obligatorio que el Consejo de Titulares asegure dichos elementos privativos originales — concepto contradictorio con la letra de la ley y la intención legislativa hasta este punto.
LA PALABRA “REQUIERA”
El legislador usó la palabra “requiera” cualificando la disposición de la reglamentación federal y/o estatal para darle paso a la adquisición de una póliza que incluya elementos privativos originales.
Si el legislador hubiese en su lugar usado la palabra “permita”, refiriéndose a la reglamentación federal y/o estatal, se hubiese abierto la puerta a la póliza Full Value, ya que tenemos conocimiento que ciertos programas federales, como la FHA, sí “permiten” estar asegurados con una póliza Full Value.
Aún siendo esto de conocimiento general el legislador se mantuvo en que tenía que ser “requerido” por la reglamentación federal y/o estatal.
LA PALABRA “DEBERÁ”
El legislador usó la palabra “deberá” para describir la acción de adquirir cierta póliza si la condición primera se cumplía.
La acción impuesta no da margen para interpretación o elección por la mayoría del Consejo de Titulares – es obligatorio el adquirir una póliza que incluya los elementos privativos originales si la condición primaria se cumple.
Si el legislador hubiese en su lugar usado la palabra “podrá” le daría al Consejo de Titulares opciones cuando se trate de evaluar las pólizas de seguro.
Pero no hizo eso. Al usar la palabra “deberá”, eliminó la decisión de una libre mayoría.
Por consiguiente, podemos entender que esas dos palabras usadas por la legislatura con tal cuidado garantizan que solamente se le impondrá la obligación al Consejo de Titulares de adquirir una póliza Full Value – e incluir propiedad privada en la póliza comunal – si la reglamentación federal o estatal lo requiere absoluta e inequívocamente.
Si no se cumple esa condición, una póliza Full Value no es una opción viable para un condominio y prevalece la libertad del titular como propietario de elegir todo lo que comprenda el seguro de su propiedad privada.
CONCLUSIÓN
En mi opinión, el Consejos de Titulares no tienen la autoridad para imponerle al titular que adquiera una póliza de seguro para su propiedad privada y una mayoría del Consejo de Titulares no puede imponerle al titular una cubierta sobre su propiedad privada bajo la póliza maestra de los elementos comunales del condominio como lo sería una póliza Full Value.
Sin embargo, en el caso donde una reglamentación federal o estatal así lo requiera, el Consejo de Titulares no tiene poder decisional y está obligado a adquirir una póliza con los elementos privativos incluidos en la póliza comunal.
En la Asociación de Titulares de Condominios estamos haciendo un censo de titulares e inventario de condominios a través del portal www.protitulares.pr para poder constatar el cálculo aproximado de condominios (estimado 1,500 y 2,500) y titulares (estimado 150,000 y 300,000) en Puerto Rico.
Usted puede completar el censo aquí.
Nota: Para conocer lo que otros juristas han comentado o interpretado sobre la nueva Ley de Condominios, visite este enlace.