Premisas tergiversadas ante cambios en la ley de condominios

La insistencia de algunos vendedores o educadores de seguros de pólizas comunales en condominios, lejos de educar, está desvirtuando lo que en realidad es la razón y el fundamento para rechazar el concepto de seguros conocido como Full Value. La discusión no se trata sobre el tema de seguros, trata del derecho individual, del dominio del apartamento y cómo está en juego.

La conversación, según la expone un sector de vendedores de seguros no representativo de todos los profesionales del seguro, está dirigida a atemorizar al titular sin proveerles contexto de la razón de ser dentro del marco legal. Analizaremos las dos premisas principales, las cuales están tergiversadas o simplemente erradas.

No se trata de limitarle opciones al titular, sino de defender su dominio.

Primera premisa tergiversada: “Le están quitando opciones a los titulares al no poderles ofrecer una póliza de seguros con el concepto Full Value”.

El concepto Full Value se refiere a la póliza de seguros de las áreas comunales de un condominio con la particularidad de que en dicha póliza se incluían ciertos elementos privados de todos y cada uno de los apartamentos. Esa importante información algunos vendedores de seguros de pólizas comunales la evaden y no mencionan. Es decir, se preparaba una póliza Full Value sin darle oportunidad a aquellos titulares que preferían otra cubierta, otros beneficios u otra aseguradora para sus bienes privados.

Esto a pesar de la ley haber sido clara al especificar que cada titular tenía el derecho de asegurar su apartamento por su cuenta y para su propio beneficio. La premisa de que quitar el Full Value es eliminar opciones se convierte en tergiversada tan pronto ignoran u ocultan que “tener más opciones” era a consecuencia de que el titular perdiera derechos fundamentales.

La discusión real no tiene que ver en qué o cuál producto de seguros conviene. La discusión real para los titulares gira en el derecho de dominio que asiste a cada individuo, no a solo a la mayoría. Permitir que una mayoría dicte que usted tiene que comprar un particular seguro para su propiedad privada es privar su derecho individual, abriendo la puerta para todo aquello que un grupo de individuos estime acordar sobre su propiedad privada.

Sabemos que la ley brinda autoridad al Consejo de Titulares a tomar algunas decisiones mediante mayoría, pero hay otras que la ley aclara que no. El derecho exclusivo e individual que tiene cada uno de los titulares respecto a sus bienes privados es uno de esos derechos que no es dejado a la merced de la mayoría.

Con el estribillo de Full Value, usted va a permitir que algunos puedan decidir el seguro de su propiedad privada. Esto es permitir que ajenos tengan la autoridad de seleccionar los derechos que les van a honrar o los que estos piensen, en su criterio, que es mejor eliminarle, sin tener autoridad legal para hacerlo. Eso es una potestad que solo tiene el Estado, no un vendedor de seguros, carta normativa, mayoría en asamblea, escritura matriz o reglamento.

El derecho del dominio adscrito a seguros está incorporado en la ley desde el 1976.

Segunda premisa errada: “Esto es invento de la ‘nueva’ ley o la recién Carta Normativa de la Oficina del Comisionado de Seguros” .

La segunda premisa completamente errada, es que la prohibición del Full Value lo promulgó la recién adoptada Ley de Condominios de Puerto Rico, Ley 129-2020, y/o la Oficina del Comisionado de Seguros (OCS). El derecho que tiene todo titular de elegir el seguro de sus áreas privativas no es un asunto nuevo de la recién adoptada Ley de Condominios de Puerto Rico y tampoco de la recién Carta Normativa de la OCS.

En efecto, la legislatura entendió necesario adoptar claras directrices con relación al seguro de áreas comunes, estipulando el derecho que asiste a cada titular para asegurarse para su propio beneficio desde el año 1976.

La Ley 157 del 4 de junio de 1976 enmendó la Ley 104 del 25 de junio de 1958, según enmendada, entonces conocida como la Ley de Propiedad Horizontal. En dicha Ley 157-1976 se enmienda el Artículo 43 de la Ley 104-1958, según enmendada, para que se lea como sigue:

“Artículo 43. Los titulares, mediante acuerdo de quienes representen la mayoría, podrán asegurar contra riesgos el inmueble sin perjuicio del derecho que asiste a cada uno para asegurar por su cuenta y beneficio propio su apartamiento.”

La frase clave es que el seguro comunal tenía que ser “sin perjuicio del derecho que asiste a cada uno para asegurar por su cuenta y beneficio propio su apartamiento” desde el 1976. Es decir, si el seguro comunal quebranta el derecho de cualquier titular respecto a asegurar su apartamento para su beneficio, entonces no podía ser adoptado por una mayoría.

Ejemplos de ‘perjuicios’ sería que la cubierta comunal limitara la cubierta de los bienes privados del titular en algo de lo siguiente:

1. Poder seleccionar su productor de seguros de preferencia

2. Poder seleccionar su asegurador de preferencia

3. Poder ser el dueño de la póliza para gestionar su propia reclamación en caso de daños

4. Poder tener control decisional sobre cualquier negociación de indemnización

5. Poder recibir el pago a nombre suyo

6. Poder separar la cubierta de la póliza maestra

7. Poder tener deducibles individuales sin ser penalizado con un deducible más alto de lo que puede que ser

8. Poder beneficiarse directamente de las garantías del Estado en caso de que la aseguradora de sus bienes privados se liquide

9. Poder tener cubierta primaria para sus bienes privados sin tener que esperar por el ajuste de la póliza maestra para cobrar

10. Poder reclamar sus derechos directamente a la Oficina del Comisionado de Seguros

11. Poder contratar a un ajustador público o abogado ante cualquier controversia referente a sus bienes privados y la cubierta de seguro de dichos bienes

Absolutamente todos estos ejemplos son perjuicios reales hacia un titular al suscribir su propiedad privada con una póliza Full Value en vez de asegurarle su propiedad privada individualmente.

Mucho titular desconoce sus derechos y no tienen quién los represente. Nuevamente, el vendedor de la póliza comunal tiene una responsabilidad con su asegurado, el Consejo de Titulares, y no con el titular. Los titulares pagaban prima por asegurar sus bienes privados dentro de una póliza Full Value, pero no tenían los derechos como asegurados que se resumen en la “Carta de Derechos del Consumidor de Seguros” ni la legitimación para exigirlos.

La Ley 129-2020 eliminó la frase ‘sin perjuicio’, pero solo para convertir ese derecho del titular en afirmativo, y no como una condición del seguro comunal. En este respecto dice la nueva ley: “Los titulares podrán asegurar por su cuenta y para beneficio propio su apartamento respectivo”. Nuevamente se recalca que la disposición de que una mayoría apruebe el seguro del condominio no es absoluta. Cualquier determinación que incida en el disfrute y dominio del apartamento o trastoca el disfrute de la propiedad privada del titular debe de realizarse por unanimidad, no una mayoría.

Al final del día hay que observar quiénes son los que están dirigiendo esta retórica fuera del contexto: ¿Realmente son los titulares quienes le afecta su derecho de propiedad o son los vendedores de pólizas comunales? ¿Son los titulares que les menosprecian sus derechos individuales o son los grupos que van a asambleas usualmente para controlar e imponer decisiones, aunque no tengan autoridad en Ley? ¿Son los titulares que merecen un pago directo, con prontitud y con deducibles más pequeños en caso de tener daños en sus bienes privados o son las aseguradoras de pólizas comunales que aplican deducibles englobados y 20% más altos gracias al Full Value?

Es correcto enfatizar a cada titular que el único concepto de póliza que es compatible con la ley es aquel que asegura solamente las áreas comunales, conocido como Bare Walls. Esto es así no para limitar opciones, sino para respetar el derecho individual que tiene cada uno de los titulares respecto a sus bienes privados y capacidad autónoma de elegir y reclamar. El seguro comunal Bare Walls se dedica a asegurar todo elemento común e indivisible, dejando así la decisión del seguro de sus áreas privadas al derecho individual que le asiste a cada titular, tal y como ordenó la Ley de Condominios desde el año 1976, y que permanece al día de hoy.